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押品作為商業(yè)銀行主要的信用風險緩釋手段，初始及后續(xù)的價值評估對信貸業(yè)務(wù)的風險識別、防范和資產(chǎn)質(zhì)量管理具有重要的意義。作為商業(yè)銀行主要押品的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其估值一般高度依賴于第三方評估機構(gòu)，商業(yè)銀行自身因未設(shè)立專業(yè)的評估團隊或配置專業(yè)的評估人員，往往不能發(fā)現(xiàn)原始估值存在的風險。因此，建立健全商業(yè)銀行押品動態(tài)內(nèi)部評估及風險防范機制就尤為重要。為提高評估效率，真實反映押品價值，合理確定授信額度，提高主動風險管理能力,2023年以來，無錫農(nóng)商銀行在對房地產(chǎn)評估公司實施準入制度、抵押資產(chǎn)評估由總行統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)上，建立押品內(nèi)部評估機制，制定了工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部評估方案、個人住宅類房產(chǎn)內(nèi)部評估方案，針對部分押品通過內(nèi)部評估確定抵押價值。
組建專業(yè)化內(nèi)部評估隊伍。在該行信貸管理部下設(shè)專門的內(nèi)部評估小組，由專職人員遵循客觀公正、科學性及審慎性原則，以實際資料為基礎(chǔ)，認真調(diào)查研究，實地查勘，審慎估算，確定合理的押品內(nèi)部認定價值。
確定內(nèi)評范圍及實施方案。按照現(xiàn)有押品種類，將內(nèi)部評估大致分為工業(yè)地產(chǎn)類和個人住宅類。針對個人住宅類，由營銷人員將擬估值的房地產(chǎn)押品具體信息錄入信貸系統(tǒng)，由系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)押品的特征數(shù)據(jù)，運用在線數(shù)據(jù)進行線上估值，確定相應(yīng)的房地產(chǎn)押品貸前估值。針對工業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合行業(yè)標準，在參考評估公司提供的國有出讓工業(yè)用地市場價格及不同類型廠房重置價格的基礎(chǔ)上，依據(jù)不同地區(qū)工業(yè)土地的供求狀況、土地性質(zhì)、出讓方式等確定國有出讓工業(yè)用地內(nèi)部評估指導(dǎo)價、全新標準廠房重置指導(dǎo)價及因素修正體系，采用重置成本法，通過相關(guān)因素修正，確定工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部評估價值。
實施全流程押品估值管理。按照現(xiàn)行信貸業(yè)務(wù)流程，將房地產(chǎn)押品內(nèi)部評估流程分為貸前評估、貸中及貸后重估三個部分。貸前評估，個人住宅類主要依托線上估值，工業(yè)地產(chǎn)類采用內(nèi)部評估小組與外部評估機構(gòu)評估相結(jié)合的模式，其他資產(chǎn)類由外部評估機構(gòu)評估；貸中及貸后流程由內(nèi)部評估小組依據(jù)外部數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)市場狀況、業(yè)務(wù)品種及押品狀況等因素綜合考慮，動態(tài)進行押品價值調(diào)整，必要時委托評估公司進行重估。
通過建立內(nèi)部評估機制，無錫農(nóng)商銀行有效提高了評估效率，節(jié)省了業(yè)務(wù)外部評估費用，創(chuàng)造了經(jīng)濟效益。自啟動內(nèi)部評估工作以來，該行已開展押品內(nèi)評業(yè)務(wù)38筆、節(jié)省費用約35萬元。同時，一定程度上改變了該行抵押資產(chǎn)價值認定高度依賴第三方評估機構(gòu)的情形，真正發(fā)揮崗位的專業(yè)作用，提升主動風險管理能力，有效防范押品系統(tǒng)性風險。
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