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近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。首套房購買者的資金成本將進(jìn)一步降低。
新政策旨在更好地支持剛性住房需求，具有精準(zhǔn)施策、因城施策的特點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征明顯，不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，只有堅(jiān)持“因城施策”，才能避免誤傷剛性需求，精準(zhǔn)滿足購房者合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
首先，精準(zhǔn)性體現(xiàn)為“首套房”利率變化，直指剛需群體，并不涉及二套房利率調(diào)整。此前，首套房利率下限為“不低于5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)”，即4.1%。盡管新政策對利率下限調(diào)整的表述為“自主決定維持、下調(diào)或取消”，但市場普遍認(rèn)為“下調(diào)”的概率較大，因?yàn)榻阢y行業(yè)已普遍下調(diào)了存款利率，這為房貸利率進(jìn)一步下行打開了空間。
其次，精準(zhǔn)性體現(xiàn)為僅適用于“部分城市”。根據(jù)通知，這些城市必須滿足“2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”的條件，方可放寬首套房利率下限。根據(jù)市場機(jī)構(gòu)預(yù)測，滿足以上條件的城市約為23個(gè)，北上廣深等一線城市均不在列。新政策有助于滿足二、三線城市的新市民購房需求，也有利于緩解個(gè)別城市住房供給相對過剩的矛盾。
再次，精準(zhǔn)性體現(xiàn)為“新發(fā)放”貸款，意在進(jìn)一步降低新購房者成本。為何不涉及存量房貸？今年以來，與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已出現(xiàn)3次下行、降至4.3%，較大幅度減少了居民的利息支出。進(jìn)一步降低“新發(fā)放”房貸利率，可以更精準(zhǔn)地觸達(dá)收入波動群體、新市民群體等，進(jìn)而更充分地釋放剛性住房需求。
最后，精準(zhǔn)性還體現(xiàn)在調(diào)整的階段性。通知要求，在今年底前，階段性放寬首套房商貸利率下限。一方面，能夠避免市場陷入長期觀望，撫平看漲、看跌等不穩(wěn)定預(yù)期；另一方面，向市場釋放了“精準(zhǔn)滴灌”信號，避免了“放水”誤解。
符合條件的城市要用足用好政策工具箱，進(jìn)一步降低購房居民的利息支出，支持剛性住房需求；各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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