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房屋養(yǎng)老金近來(lái)備受關(guān)注。我們居住的房屋漸漸老去，為確保其安全，就需要維修和養(yǎng)護(hù)。建立房屋養(yǎng)老金制度，是加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一。房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。當(dāng)前，對(duì)于房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶部分，也就是業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，其歸集、使用和管理有必要進(jìn)一步規(guī)范。
我國(guó)在推行住房商品化時(shí)建立了購(gòu)房者按建安成本5%至8%繳存住宅專項(xiàng)維修資金的制度。房屋養(yǎng)老金中的個(gè)人賬戶資金，應(yīng)該按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。早在2007年，我國(guó)就出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。多年來(lái)，各地持續(xù)推行相關(guān)舉措加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，或指導(dǎo)用好這筆專項(xiàng)維修資金。今年8月29日，上海市房屋管理局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》。
住宅專項(xiàng)維修資金在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要的作用。但運(yùn)行多年以后，住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余在分布上存在不均，且在有些城市，已使用資金占?xì)w結(jié)資金的比例不高。在一些城市的一些小區(qū)，住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額較多；而在不少城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，結(jié)余金額較少。2000年以前建立的小區(qū)中，有些并未設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金。上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，目前全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右。因此，有效利用住宅專項(xiàng)維修資金的結(jié)余資金是一項(xiàng)重要課題，應(yīng)努力以住宅專項(xiàng)維修資金制度推進(jìn)房屋“應(yīng)修盡修”。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)維修資金匱乏的情況比較嚴(yán)重，但老舊小區(qū)恰恰有更多地方需要維修。一項(xiàng)調(diào)研顯示，東部某發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市，建成投入使用15年以上的房屋中，有約30%的房屋未歸集維修資金，已經(jīng)歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬(wàn)元。
補(bǔ)建、續(xù)繳有助于解決住宅專項(xiàng)維修資金不足的問(wèn)題，可以積極幫助老舊小區(qū)把資金籌集到位。比如天津市近日要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織籌集。其他未經(jīng)過(guò)改造的老舊小區(qū)可以在居民委員會(huì)指導(dǎo)下，參照上述內(nèi)容建立住宅專項(xiàng)維修資金。此外，住宅專項(xiàng)維修資金首期是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前繳存。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)繳。為此，有必要推進(jìn)住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)繳工作。
針對(duì)資金不足問(wèn)題，還可以探索將小區(qū)公共部位出租運(yùn)營(yíng)收益作為住宅專項(xiàng)維修資金的來(lái)源。比如《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)將收益的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。此外，還可以嘗試從物業(yè)費(fèi)中提取一部分作為住宅專項(xiàng)維修資金。
提高住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值收益同樣值得關(guān)注。對(duì)于一些大型小區(qū)而言，沉淀下來(lái)的住宅專項(xiàng)維修資金不是一筆小數(shù)目，在確保資金安全的情況下，怎樣實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)維修資金的增值，讓賬戶資金更充裕，更好滿足居民在維修改造房屋方面的需要，也需要進(jìn)一步探索。
除應(yīng)更好解決資金不足問(wèn)題外，住宅專項(xiàng)維修資金還面臨如何在使用上更順暢的問(wèn)題。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，因此這筆資金的動(dòng)用需經(jīng)過(guò)一定數(shù)量業(yè)主同意，對(duì)此我國(guó)民法典和相關(guān)管理辦法均有專門規(guī)定。實(shí)際情況中，有的小區(qū)并未成立業(yè)委會(huì)，在業(yè)主人數(shù)較多的情況下，征求意見(jiàn)的時(shí)間較為漫長(zhǎng)，導(dǎo)致維修資金的申請(qǐng)過(guò)程并不順暢。即使成立了業(yè)委會(huì)，也可能因?yàn)橘Y金使用流程復(fù)雜等原因，房屋未得到及時(shí)維修。還有的小區(qū)業(yè)主因?yàn)榕c實(shí)際負(fù)責(zé)維修的物業(yè)企業(yè)之間難以達(dá)成共同認(rèn)可的維修或更新方案，資金使用受阻。
對(duì)此，有必要完善住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范資金使用、信息公開(kāi)、流程監(jiān)管等環(huán)節(jié)。比如業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，可以有效破解小區(qū)業(yè)主公共事務(wù)表決難等問(wèn)題?？梢酝ㄟ^(guò)建立維修資金使用工程造價(jià)審核、項(xiàng)目監(jiān)理等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄庫(kù)，有效提升專項(xiàng)維修資金使用效率，規(guī)范維修項(xiàng)目運(yùn)行。還可以建立信息披露和資金監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)維修資金使用、增值收益及小區(qū)維修資金總額等信息，向業(yè)主通報(bào)業(yè)主分戶賬詳情，充分保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，確保維修資金歸集、使用和賬戶運(yùn)行安全。
原標(biāo)題：加快完善住宅專項(xiàng)維修資金管理
文章來(lái)源：http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202409/04/t20240904_39127639.shtml
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